등기부 없는 신축 아파트 전세, 이 '3가지' 모르면 보증금 날립니다!

 

등기부 없는 신축 아파트, 안전하게 계약할 수 있을까요? 소유권 이전 등기 전이라도 '이것'만 확인하면 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 임차인이 반드시 알아야 할 필수 가이드를 확인해 보세요!

드디어 기다리던 신축 아파트 입주! 그런데 막상 계약하려고 보니 '등기부등본'이 떼어지지 않아 당황하신 분들 많으시죠? 😅 보통 신축 아파트는 준공 후 소유권 보존 등기가 나기까지 짧게는 몇 달에서 길게는 1년까지도 걸리기 때문에 발생하는 자연스러운 현상이에요.

하지만 등기부가 없다는 건 내가 계약하는 상대가 진짜 집주인인지, 이 집에 다른 문제는 없는지 확인할 방법이 제한적이라는 뜻이기도 합니다. 그래서 오늘은 저와 함께 신축 아파트 전·월세 계약 시 임차인이 절대 놓쳐서는 안 될 핵심 포인트들을 하나씩 짚어보도록 할게요! ✨

1. 진짜 집주인 확인! 공급계약서 원본 대조 🔍

등기부가 없을 때는 등기부등본 대신 '분양계약서(공급계약서) 원본'을 확인해야 합니다. 계약자가 분양을 받은 사람과 동일인인지 신분증과 대조하는 것이 가장 첫 번째 단계예요.

💡 팁: 시행사/시공사에 확인 전화는 필수!
계약서만으로는 분양권 전매 여부를 완전히 알기 어려울 수 있어요. 시행사나 관리사무소에 전화해 "해당 동호수의 수분양자가 누구인지", "중도금 대출 연체 등 계약 해지 사유는 없는지" 확인하는 것이 훨씬 안전합니다.

 

2. 미납금 확인과 잔금 납부 구조 💰

신축 아파트는 집주인이 여러분의 보증금을 받아 분양 잔금을 치르는 경우가 대부분입니다. 만약 집주인이 잔금을 완납하지 못하면 입주가 불가능해지고 소유권 이전도 안 되기 때문에 매우 위험해요.

체크 항목	확인 방법 및 주의사항
옵션 비용 미납	발코니 확장, 에어컨 등 옵션 비용이 미납되면 키(Key)가 불출되지 않습니다.
잔금 완납 확인	잔금일 당일, 집주인과 동행하거나 영수증을 즉시 확인해야 합니다.

 

3. 특약 사항으로 방어막 구축하기 ✍️

말뿐인 약속은 위험해요! 계약서에 임차인을 보호할 수 있는 강력한 특약을 반드시 넣어야 합니다.

임차인 필승 특약 문구 예시 📝

• "임대인은 임차인의 잔금으로 분양 잔금을 완납하며, 미이행 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다."
• "임대인은 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 해당 부동산에 추가적인 저당권 설정을 하지 않는다."
• "사용승인 거절 등으로 입주가 불가능할 경우 임대인은 보증금을 즉시 반환한다."

⚠️ 주의하세요!
간혹 전매 금지 단지인데 불법으로 거래를 시도하는 경우가 있습니다. 이 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있으니 단지 정보 확인은 필수입니다.

 

나의 계약 안전 지수 확인하기 ✅

분양계약서 원본을 확인했나요?
시행사에 수분양자 확인을 마쳤나요?
잔금 완납 특약을 넣었나요?
전입신고/확정일자 가능 여부를 확인했나요?

 

 

미등기 신축 계약 3계명 💡

1️⃣ 분양계약서 원본 확인 및 신분증 대조

2️⃣ 보증금은 반드시 잔금 완납 용도로 사용 확인

3️⃣ 전입신고와 확정일자는 입주 당일 즉시!

신축 아파트는 첫 단추가 가장 중요합니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 등기가 없는데 전입신고가 가능한가요?

A: 네! 신축 아파트도 임대차 계약서와 입주 확인서가 있으면 전입신고가 가능하며, 대항력을 갖출 수 있습니다.

Q: 전세자금대출을 받을 수 있나요?

A: 은행마다 다르지만, 보통 사용승인(준공검사)이 났다면 미등기 상태에서도 대출이 가능한 상품이 많습니다. 미리 은행 상담을 받아보세요!

 

신축 아파트 미등기 계약, 처음엔 막막하지만 원칙만 지키면 생각보다 어렵지 않아요. 꼼꼼한 확인이 여러분의 소중한 보금자리를 지켜줄 거예요.  여러분의 행복한 새집 입주를 응원합니다~ 😊